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精實新聞 2012-02-14 23:32:48 記者 林詩茵 報導

今年全球景氣走勢難預測，走了逾8年多頭的國內房地產景氣幾乎確立反轉訊號，讓銀行不得不嚴控授信風險；尤其，多家大型行庫的土建融放款也瀕臨法規上限，這也讓行庫必須採取更嚴格的土建融管控。雖然建商總說，「低利率時代，熱錢充沛，房市嘸驚！」但低利碰上房貸緊縮，仍將使房屋交易量遭壓縮，自住客沒買到好物件，難貸；口袋不夠深的人想買換屋或買第二間屋子投資置產，也難貸，若政策不放手，今年房貸緊縮的威力恐怕會爆發。

根據許多大型行庫的統計，近幾年因房市大好下，各行庫在不動產的可撥貸餘屋幾乎見頂，土銀在大量承作房地產貸款後，近期在政策壓力下，也開始嚴控房地產授信上限在52.64%；而合庫也坦承房貸授信額度瀕臨破表…，這些訊息讓未來建商、民眾想透過銀行申請土建融或房貸，銀彈恐怕難支援。

外界普遍預期，走了逾8年多頭的台灣房地產恐怕出現房價下修，且整體市場將不會出現2008年的V型反轉，較可能的現象是盤整修正的U型回升格局，也因此，大型行庫紛紛調整對不動產貸款的政策，嚴控授信風險。除農曆年後傳出華南銀行回絕對12坪以下的小套房貸款外，近日土銀老董也對外放話，對建商的放款會趨於保守。

根據房地產業內說法，過去幾年，建商的土建融貸款成數一般可以達到7、8成，但由於這些年房價在投資客炒作下越墊越高，讓央行不得不正視，要求行庫緊縮建商融貸成數，目前傳出最低僅貸款5.5~6成，且利率也由過去的1%多，上升至2%以上，甚至到3%；建商的資金壓力確實大增。

同時，也有不少行庫正在研究，未來土建融傾向銷售5成才撥款，且林口、三峽、淡海等風險較高的區域，貸款會更緊縮，這恐怕使在不少佈局市郊、在重劃區養地的建商，長期承受不小的壓力。

而對民眾購屋部份，行庫的政策定調為：非自住型房貸會繼續緊縮，依不同區域也會分等鑑價，授信成數將下調。

看起來政策仍是鼓勵、支持首購族、自用客層購屋，但逛逛網路討論區，已有不少民眾對購屋房貸感到無奈，有些民眾想購買位於邊陲、推案量大、房價下跌風險較高的區域，但行庫自行鑑價，鑑價的結果比市價打了至少1成的折扣，例如市價40萬/坪，但銀行的鑑價結果僅35萬/坪。如此一來，一棟800萬的房子，原本民眾以為可以貸到逾600萬元，但最後可能只貸到500萬元，自備款的壓力大增，只好放慢購屋腳步。

若是名下已有房子的換屋族更難貸，民眾買第二屋的貸款成數直接降到6成，所需的自備款足足比首購硬是得多出1、2成，以一棟1000萬元的房子來說，自備款需增加1、2百萬元，這也壓縮了想換屋民眾的貸款空間。

去年在銀行沒有那麼嚴格的風險控制下，民眾貸款的困難度其實不明顯，但今年，房市景氣面臨修正，永慶集團房產事業部總經理葉凌棋就直言，今年房貸緊縮的威力會顯現，雖然低利率對房市是利多，但銀行收傘，將使購屋需求被壓縮，今年全台房屋的量、價實在難有期待。